20190910林修榮理財分半鐘 — 兩用物業稅務常識

9/10/2019兩用物業稅務常識
一位讀者擁有商住兩用(Mix Use)物業﹐即1店鋪加2個住宅單位，店鋪自己做小生意用，一個住宅單位出租，自己住另一單位超過2年，但屋契(Grant Deed)上只有丈夫一人名字，將來賣屋能否享用夫婦兩人合共50萬的增值免稅額﹖
稅例規定，夫婦兩人即使只有一人在屋契上具名，也可以享用夫婦共50萬元增值免稅額，但必須符合以下全部條件﹕（1）夫婦當年將會共同報稅；(2)夫婦均已經在賣屋前五年內以該物業為主要住宅起碼兩年；(3)夫婦均未有在過去兩年內享用該免稅優惠。
但這個物業只有一個單位是屬於自住，其餘店鋪及另一住宅單位都非自住，賣出物業產生之資金增值，只有屬於自住的那部份可以用上述的免稅額免除，其餘屬於非自住的資金增值都不能免稅，連同折舊(Depreciation)那部份都要繳稅，但可考慮利用稅例1031條款交換去延稅。計算每一個單位的增值時，需按面積比例計算。