時事觀察—霍詠強：中國城市發展的「隱形炸彈」？

20260603 霍詠強
《中國城市發展的「隱形炸彈」？》
資產保衛戰：中港屋宇維修和物業管理的困局與危機
從沒加物業管理費說起…
中國壓抑樓市泡沫、同時揭露了一個城市發展的隱形炸彈，房地產市場的高速發展隱
藏了物業的質量和長期的維護保養。在泡沫爆破時，價格的差異除了不同城市地區以
外，還有本身物業建築的質量，物業管理會對資產價格有多大的影響？關乎千家萬戶
生命財產與資產保值似乎一直被人忽視。
無論是內地還是香港，物業管理領域正面臨著嚴峻的治理危機。內地深陷「管理費不
足與收支不透明」的泥沼，而香港則屢爆「天價維修圍標」醜聞，就算日本因為人口
老化，而提早關注物業維修問題，但仍然難難逃現實挑戰，並探討中國政府的破局之
策。
痛點與問題：「糊塗賬」與「降費」陷阱，從未老先衰到資產貶值的惡性循環
在內地，物業管理費長期存在三大痛點：一是收支不透明，電梯廣告、公共停車費等
本屬業主的公共收益常被物業公司隱瞞或挪用；二是質價不符，業主交了錢卻享受不
到對等服務，導致拒交物業費，形成惡性循環；三是業委會成立難，超過70%的小區
未能有效成立業委會，業主在面對物業時處於弱勢。
然而，問題的反面更為致命。部分業主盲目追求「低物業費」，甚至以拒交來維權，
導致小區管理經費嚴重不足。這種「降費」陷阱直接引發物業入不敷出。為了控制成
本，物業只能極限壓縮開支：保安保潔老齡化、設備帶病運行、綠化只剪不養。這種
因管理費不足首先導致的隱性降標，更惡劣這就成了入不敷支後「撤管」，物業公司
虧損離場後，新物業因設施老化、收費困難不願接手，一旦陷入無人管理的狀態，垃
圾圍城、治安惡化，成為了當前社區治理中最容易被忽視，卻最具破壞力的問題。
西安： 該小區建於2000年代中期，是個擁有多棟30層高樓的大型社區。由於過去十
幾年物業費一直維持在一平米1塊多人民幣，物業公司長期虧損，索性擺爛。小區多
部電梯因老化嚴重，被特種設備質檢部門判定爲“高風險”並強制停運。同時，高層外
牆瓷磚大面積脫落，砸壞了樓下數輛汽車，甚至差點砸到行人。
更換電梯和整體修繕外牆需要兩百多萬人民幣。當物業和街道辦試圖動用該小區的“住
宅專項維修資金”時，發現當年開發商遺留的賬目不清，且由於需要“雙三分之二”業主
簽字，大批底層業主和在外地投資置業的業主拒絕簽字或根本聯繫不上。整個小區多
棟高層在長達大半年的時間裏，每天幾百戶居民只能爬樓梯。二手房價格暴跌了30%
以上，且無人敢接盤。

南京（撤場半年）房價暴跌25%，業主哀鳴：「省了三年物業費，卻虧掉幾十萬首付
」，街道辦協調過3家物業，一聽是無物業小區，要麼嫌利潤低，要麼要求預付半年
費用，都沒談成，銀行信貸員透露：無物業小區因爲處置難度大、流通性差，房產抵
押率會降低20%
就算是北京市中心為例，北京市中心很多在2000年至2010年間建成的商品房，物業
費標準長達15年甚至20年沒有漲過一分錢，普遍維持在一平米2元到3.5元人民幣左右
。這些小區之所以沒有直接「崩盤」，只依靠原產權單位輸血，亦或是物業在透支公
共收益苦苦支撐。但這只是表面維持，掩蓋了資金鏈極度脆弱的本質。
香港的鏡鑒：「圍標」亂象與業主監督失效
與內地「愁沒錢」不同，香港物業管理面臨的是「錢太多被貪腐」的困境，其核心痛
點是屢禁不止的 「工程圍標」 問題。香港大型屋苑樓齡漸長，動輒需要數千萬甚至
上億港元的大型維修費。部分不良物業公司或法團成員（業委會）勾結，操控工程招
標。他們通過設定苛刻的投標門檻排斥競爭者，內定特定承建商，從中收取巨額回扣
，將天價維修費瓜分。這不僅導致業主承擔極不合理的高昂管理費，更讓維修工程偷
工減料，質量堪憂。
內地與香港的痛點看似相反（一個是資金不足與不透明，一個是資金充裕但被貪腐侵
佔），但本質都是業主監督機制的失效與信息的高度不對稱。內地業主不知道錢花在
哪，香港業主則被虛假的招標程序蒙蔽。
雖然香港特區政府及市建局也出台了嚴厲措施：推出「樓宇維修綜合支持計劃」，強
制要求參與計劃的屋苑必須採用公開透明的電子招標系統；大力推廣電子投票系統，
解決過去造假問題，確保業主真實意願；但是欠缺足夠有效的監管機構的介入，就算
並引入獨立審計和第三方工程顧問，小業主欠缺足夠時間和專業知識，無從打破物業
與承建商的利益輸送鏈。
內地政府的破局之策：制度重構與「房屋養老金」
面對「日常物業費不足」與「大修資金枯竭」的雙重困境，內地政府正從制度層面進
行根本性重構，試圖打破僵局。
1. 創設「房屋養老金」制度。為解決維修資金續籌難，國家目前在上海等22個城
市試點房屋養老金制度。該制度分為「個人賬戶」（即現有的住宅專項維修資
金）和「公共賬戶」。公共賬戶由政府通過土地出讓金計提（如按不低於2%比
例）、財政補貼等方式籌集，無需業主額外掏錢，專門用於房屋體檢、購買房
屋保險及公共部位維修補貼，為小區長遠維護提供穩定的資金池。
2. 強制公共收益「反哺」與透明化。多地出台新規，嚴格界定小區公共收益歸全
體業主所有，並強制要求優先用於補充維修資金或折抵物業費。同時，成都、
深圳等地大力推行「信託制」物業，將物業費和公共收益納入銀行雙簽管的信

託賬戶，物業只提取固定比例酬金，每一筆開支線上公開，徹底解決信任危機
。
3. 打通應急通道與第三方評估。以北京為例，針對維修資金動用難，開通了電梯
故障、消防損壞等8種緊急情況的「綠色通道」，無需業主表決即可劃撥資金搶
修。同時，引入第三方物業評估機構，為服務定級、為價格定價，打破僵化的
收費機制，讓「一分錢一分貨」成為共識。
比較維度 內地 香港 日本
核心痛點 管理費不足、收支不透明 天價維修圍標 老齡化、空置率、重建難
資金制度 住宅專項維修資金

（一次性繳納） 管理費+維修基金 修繕積立金
（按月持續繳納）
法律基礎 《物業管理條例》等 《建築物管理條例》 《區分所有法》（1963年）
決策門檻 雙三分之二、雙過半 業主大會表決 普通決議過半數、重建4/5
政府角色 老舊小區改造財政兜底 市建局提供支持 放寬容積率、提供補貼
長遠危機 維修資金枯竭 貪腐侵蝕資產 無主屋增多、管理癱
無論是內地的「降費陷阱」與「維修資金枯竭」，還是香港的「天價維修圍標」，都
揭示了一個殘酷的真相：物業管理絕非簡單的消費服務，而是龐大且複雜的不動產資
產管理。在保護資產時代，試圖通過無限壓低物業費來省錢，最終透支的將是建築壽
命與資產價值。唯有通過政府制度兜底（如房屋養老金）、引入透明化技術（如信託
制、電子投票）、強化第三方監督，才能打破中港兩地物業管理的治理死結。
同一時間也必須慎防陷入歐美的過度消耗，紐約物業管理的最大特點是日常持有成本
極高，紐約沒有政府兜底的「房屋養老金」，完全依賴市場化運作，為了避免破產，
紐約市政府強制要求管委會必須定期審查 儲備金，即由專業機構評估未來10-30年的
大修成本，並據此強制要求大樓提高供款或設立專項儲備金，並且嚴格審計，確保資
金不被挪用，但這卻面臨著政府強制法規帶來的巨額隱性賬單。至於倫敦則因為格倫
費爾大樓火災後，出現了天價維修帳單而導致英國政府進行根本性改革推出《建築安
全法》、《2024年租賃產權改革法案》。

本材料由 Chinese Information Radio代表星島新聞集團有限公司發佈，更多相關信息可從華盛頓特區司法部獲得。”

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