時事觀察—余非：百億豪建政府大樓，但醫療加價、民生縮？項目竟可無障礙通過反映些甚麼？
星期一 美國《星島中文電台》「時事觀察」
2026年6月29日
余非：百億豪建政府大樓，但醫療加價、民生縮？項目竟可無障礙通過反映些甚麼？
本集節目談香港的事。每星期只做一次時事觀察，我不是以地域或是否熱門話題來挑題材。選題材的原則是當時認為很重要，認為應該讓多些知道的事便拿來做節目。美伊戰爭和俄烏戰爭最近也有微妙變化，但仍未清晰，要再觀察。而中國國情，依我剛才提的原則，之前談了重慶動保人士抗議李萌虐待小動物事件；希望多些人知道這件事，促使和製造一個環境，令中國內地盡快為禁止虐待動物立法。而本星期詭異的小型飛機撞北京中信大廈最很值得關注，但資料不足，也沒逼切性。於是按手頭材料及逼切性，決定談香港的事——百億大樓事件。直入正題。
聽眾朋友，當前的香港，嚴肅問政的評論少之又少；因此某報一篇本集節目會引用的、寫得很有份量的社評便吸引我和眾人留意。當我閱讀此文時，有人也轉傳給我。社評的連結會附末尾。以下談文內我認為很關鍵的兩個重點。會複述部份內文，再談我的觀察。這兩個重點就是政府用100億興建兩座政府大樓 ，造價應該如何審計和如何論評？其次是立法會多了30位議員，究竟進入了怎樣的新常態？
政府未來會發展古洞北和粉嶺北，是眾所周知的北部都會區發展計劃；而本集談的是古洞北的事，政府打算斥資近100億港元在古洞北興建新辦公大樓及聯用綜合大樓。把前者、辦公室稱為A；後者、聯用綜合大樓稱為B。某報社評《百億大樓惹關注 物有所值存疑問》指出，政府對A+B沒有分開報帳，在上個月5月份拿去立法會審議時，是以幾頁紙的份量，去叫立法會議員審批A+B、一個涉及 99.6億元的項目。該社評指出，A+B辦公室加聯用綜合大樓，用地面積約21130平方米，兩者的淨作業面積約8.6萬平方米；注意，上面淨作業面積的數字內，Ａ辦公室的樓面佔四份三，即是Ｂ沒那麼多作業樓面。Ａ辦公大樓樓高35層，當中25層為政府辦公室，即是政府自用；7層屬社區設施，包括圖書館、幼兒及青少年服務中心等等。B是聯用綜合大樓，內部作業面積少一些，樓高8層，會包括體育館、社區會堂及家庭醫學診所等。
某報社評的可貴之處是點出一些數字之餘，用淨作業面積、就是上面提及的8.6萬平方米（這是政府也採用的數字），也就是實際上有多少面積是用得着去辦公的角度來檢視99.6億港元這條大數。這角度是個很好的切入點和提醒。然而，社評沒有在造價上再深挖，以下且走入上述角度的細節。
某報的社評用「米」來談建築總面積和淨作業面積，想讓大家更有實感，改用香港慣用的「呎」來作分析和計數。平方呎是Square Feet。社評和發展局都以8.6萬平方米為A+B的淨作業面積，兌換為呎，等於大約92.57萬平方呎。如果以5月提出的99.6億去建造約92萬平方呎樓面，建築費用是約10760元一呎。而後來，一個月後，政府把大數降至97.1億元，少2億，平均起來造價是10489 元。簡言之，淨作業面積的建築費仍然是過萬元！錢花得相當豪爽。
不過，政府發展局表示不應以淨作業面積來計算造價，應該用建築面積去計造價。簡述三個名詞的分別。淨作業空間（NOP），意思是辦公大樓內用來辦公的「純」核心空間；而沒有「淨」字的作業空間（OP），是建築物內部「純」核心辦公室之外，該部門工作時需要用上的空間，例如內部通道、臨時貨物堆放區，或接待處等等；而發展局認為的建築面積（GFA），是整棟建築物建築空間的總和，包括一棟建築物的外牆厚度、結構柱、不屬於特定部門的公用設施，例如電梯井、走火樓梯、洗手間、公用走廊以及機房等。政府發展局回應指，建築成本要用建築面積去計算。依發展局以建築面積計算，要興建的面積不是社評提及的8.6萬平方米，擴大為是18.2萬平方米，即是擴大一倍有多！轉為平方呎，是由之前的92萬平方呎，增加至是大約196萬平方呎（尾數不論）。用這個擴大了的面積去除近100億，建築成本呎價不是過萬了，是4938港元一呎而已。聽起來給政府人員上班的新辦公大樓又真不算太貴，給公眾的印象是數字上減半。
有以下三點觀察。
第一，我認為某報社評用淨作業面積，甚至是用作業面積去審視將來公務員辦公大樓的成本，很合理。因為不只是公務員的辦公室而且，如果內部用的走廊、接待處等都建得很高檔，其實同屬公務員的辦公環境。很難用一個更大的面積去攤薄造價予人的觀感，這當中有蹊蹺，因為整個環境將來就只是由「淨作業面積」內的人去使用。那篇社評用淨作業面積來審視公帑如何花在政府辦公用地上，是很合理的問責標準。社評不是在審計一個私人樓盤，那些是私人錢財；社評是監督公帑如何用，花的錢值不值得？其審計原則稍為提高，理所當然。畢竟，香港政府現時是要發債渡日，預計未來 5 年每年也要發債約 1600至 2200 億港元；而立法會議員也由60人增至90人，這恆常開支是個不算少的數目；而長者搭車要減——本人支持兩元兩折，因為香港現時是個要發債，公立醫院要加價，罰單要多開一些來拓源的社會。庫房的總方向是於民生上要加、加、加，以及縮、縮、縮。在這樣的情況下，A+B如果不但貴，甚至是豪宅式的造價，跟整個大環境不匹配。
第二，A+B不是分開兩條數，是以一個總數去過立法會。Ａ大樓的樓面面積比較多，樓層多，間隔多，如果想問責辨公室造價是否昂貴？要分開數目才知清楚實際情況。然而，會不會分開兩條數目之後，辨公室造價反映出來會不止是4900港元一呎呢？因為總數內Ａ佔四份三。究竟是Ａ貴一些、還是B貴一些，無人知道。
第三，且對比香港地產商起樓呎價如何分級。一般而言，中小型上車盤或資助房屋，建築樓面面積（就是發展局用的標準）成本是每平方吹2500-3500；而中檔，例如大部份中產人士的私人屋苑，中大戶型標準住宅，是3500-4500元；而高檔豪宅，即是港島區豪宅、洋房、頂級甲級寫字樓，是4500-6000元。對照之下，便知道政府以建築面積計算出來、已減半的約4900元造價是甚麼一回事。
在此先做簡單歸納：社評用淨作業面積去計A+B的造價是天價；而退一步用建築面積去計，走廊、廁所，甚麼都包括在內以拉開一個平均值，A+B的古洞新大樓造價，仍然是在老百姓世界內的豪宅標準。在當前的香港經濟大環境下，要發債去發展的情況下，以豪宅標準去興建政府人員用的辦公地點，難道官員和百姓真的是兩回事嗎？值得關注。
以下談第二方面的觀察，就是當前軟弱無力及滯後的問責風氣。
某報社評有以下一段值得細讀。
「有議員指以往興建政府大樓，一般都是二三十億元左右，形容古洞項目如同興建『豪華版』政府大樓，造價太高；亦有議員批評政府文件只得數頁，資料不足。事隔約一個月，發展局長回覆立法會議員，稱政府已就項目設計及建築合約完成同步招標，計及回標價的最新建設費為97.1億元，局方同時發表近50頁文件，交代項目細節。」
上述社評點出了一些現行運作上的細節。5月份，已經有立法會議員質疑古洞A+B新大樓是「豪華版」政府大樓；更關鍵的細節是政府官員竟然是輕率地只以幾頁紙的內容份量去申請過百億批核。至6月的現在，再交立法會的又是甚麼情況呢？是政府已就項目設計及建築合約完成同步招標，實數因而知道少2億。某報社評的上述引文可圈可點。究竟提出過質疑的議員有沒有再跟進？政府為何可以照做？當中於問責而言，是哪方面、哪個環節出了問題？而那篇社評是6月份政府已招標之後才刊出的，這情況情有可原。作為民間媒體，始終只可以在已見到的事實上去做評論。單靠媒體監督（如果仍然有第四權之存在），一定是滯後的。可以提前監督的，只有立法會議員才做得到。問題是，如果提問了、不過不敢跟進，這是一種議員；而連質疑也不打算或不敢提出的，又是另一種議員。今時今日立法會共有90位議員，大家認為是哪類議員居多呢？
節目結束前做總結：由社評反映，有立法會議員稍為提出過疑問。但很明顯力度不夠。而5月份，相關部門敢用幾頁紙就向立法會伸請通過百億的審批，而6月份已是完成初步招標，造價只減兩億，是99億與97億的分別。這種先通過、後審議的做法，就是當前香港政府運作的新常態。其實如果是以這種新常態去運作，立法會由60名增至90人，每年多花約1.4億公帑，還有這需要、和值得嗎？如果抽象地去看「先通過、後審議」的做法很難說是好抑或不好，然而，如以百億大樓一事為例，看它在軟弱的質疑聲中如何無障礙地前行，便懂得判斷了。
市民也許可以認真地檢視一下，立法會議員年薪不少於130萬這個薪酬高度，與他們的表現是否匹配。而130萬這個年薪，未包括他們15%的任滿酬金，以及其他營運開支津貼。
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社評：百億大樓惹關注 物有所值存疑問
發布日期 2026年6月25日（星期四）
https://news.mingpao.com/pns/%E7%A4%BE%E8%A9%95/article/20260625/s00003/1782324711428/%E7%A4%BE%E8%A9%95-%E7%99%BE%E5%84%84%E5%A4%A7%E6%A8%93%E6%83%B9%E9%97%9C%E6%B3%A8-%E7%89%A9%E6%9C%89%E6%89%80%E5%80%BC%E5%AD%98%E7%96%91%E5%95%8F#google_vignette
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本材料由 Chinese Information Radio代表星島新聞集團有限公司發佈，更多相關信息可從華盛頓特區司法部獲得。”
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