07042018時事觀察(第2節)霍詠強：十八般武藝，到底哪一種真正打得？
20180704 霍詠強
「時事觀察」《美國星島中文電台》
2. 十八般武藝，到底哪一種真正打得？
香港特區行政長官林鄭月娥上任兩個月後即成立「土地供應專責小組」，專責小組首
先拋出十八種增加土地供應的方法，再來個「土地大辯論」，看看十八般武藝，到底
哪一種真正打得？
社會上沸沸揚揚，雖然可以通過網上發表意見，但卻有人要多拿幾份問卷，專責小組
主席黃遠輝未決定選擇哪種土地供應方法之前，先要硏究如何避免重複和偏頗的意見
，人多意見亂，而且不少人心裏暗懷鬼胎，大辯論似乎變成一場「大龍鳯」，隨時「
既唔睇得更唔打得」！於是林鄭先發六招行政措施，以表態度堅決。
香港人的人均居住面積之狹，在全球發達地區中難覓對手，統計處報告顯示，如果以
家庭為單位看，香港的家庭住戶的面積中位數為40平方米。當中人均居所面積中位數
只有15平方米（161呎）。如果處在二人家庭，那麼人均面積中位數為18.5平米；四人
家庭跌至11.0平米。如果是六人或以上家庭的公屋住戶，那麼人均面積最低，只有7.2
平米。
不過同時間，香港有全世界最好的居住環境，這不是反話，香港人的人均郊野面積達
到了105平方米，就算單計目前規劃內的郊野公園面積，每人也分得六百呎，全世界
都難再找到一個地方有這麼好的自然環境。港樓價貴得離譜，對社會經濟造成了巨大
的傷害，但香港卻有四分三的土地沒被應用，其他人會否視港人為自尋煩惱？
提起發展郊野公園，不少所謂環保人士都跳出來反對，所以專責小組也只敢提出發展
郊野公園邊陲地帶，未出征先把手綁起來，削弱了更有效發展郊野公園。香港人既然
以不受干預、不受規限為理想，自然更不應該畏懼打破禁忌！舉例說，新加坡最近劃
出的新發展區 Tengah 登加，原來就是綠化地，但也不阻礙把這片面積達七百公頃的郊
野區域發展成為一個人和樹木共融的森林城市，非但沒有削弱郊野和樹林的作用，而
是把人融入在大自然中，也令這發展區對熱爱保育人士帶來更大的吸引力。在保育與
改善居住環境上，不應該也不需要視為對立，合理的規劃和取捨，設法解決問題才是
恰當的選擇。
香港因為瘋狂的樓價，製造了令人難堪的細小單位，如果要香港和香港人未來有理想
居所，勢必要令新建單位面積比現時的平均增大三成，同時令資助房屋樓價下跌至較
合理的水平，如此一來，香港估計需要增加最少二千公頃土地。香港總面積超過一千
一百平方公里，已發展的不足總面積的四分一，再多找二十平方公里又有什麼困難？
困難確實存在，但這些麻煩都是自找的，當中充分反映了不同利益團體的自私心態。
其中環保團體和反對派常倡議收回棕地發展，例如本土研究社認為若充分利用棕地，
可在很大程度上幫助解決急切的房屋問題。但實情是未納入政府棕地規劃的土地總量
只餘760公頃，但業權分散中又有共同利益，這些棕地的營運者或是極端的環保團體
，由於利益集中兼而人數少，較易組織起來，政治能量大，很容易挑起爭議，引發持
久官司，就算能將這些土地收回，但總也要再另找土地安置原有營運者，結果得不嘗
失。
2016年底，新立法會議員上任，香港樓價繼續上升。一班極端反對派議員就惹來網民
的譏諷，作了一首打游詩，恭賀朱凱廸當選議員，「屋價每呎兩萬不是夢」 。為何一
個表面上為民請命的民選議員，會被人視為和地產商勾結？由反東北發展、鼓吹新界
復耕，表面上是維護小數居民的利益，實質結果無一不是為拖延香港房屋供應，繼續
令香港市民變成地產商的奴隸！同樣情況和兩三年前，工黨張超雄的策略無異。當天
，張超雄反對東北發展，指計劃是官商勾結，更列出報告，指出地産商已經在東北屯
積四成發展用地，東北發展是明益地產商，但卻全不理會東北發展受阻，房屋供應量
不足，地産商的好處不只四成，而是百分百。
亦有說法指與其開發郊野公園，不如填海。雖然兩者皆對環保有一定影響，但權衡之
下，填海比開發郊園更具優點。首先，填海土地平整易於發展，而且合乎經濟效益。
以元朗橫州發展區為例，5.6公頃的綠化地，平整及基礎工程的申請撥款高達24億元，
平均每公頃用地需4.3億元；但相對而言，東涌東整個發展計劃，填海130公頃，包括
初步基礎工程費用申請撥款為202億元，平均每公頃土地只需1.55億元，比起橫州平均
造地費節省六成。
但是評論卻絲毫不提兩者規模的巨大差異，以及正在因為橫州發展涉及農地，在發展
過程牽涉大量的補償和法律問題，當中和發展郊野地區，根本是兩回事。
當然，叧一個香港陷入的是發達地區常見的程序障礙。據政府的估計，若要擴展或開
發新發展區或新市鎮，包括開發部分郊野公園，完成首期工程前所需時間要15年至18
年。重視程序，原是好事，但若走程序要耗費這麼長時間，只反映官僚主義的低效率
，政府及社會都應大刀闊斧加快執行的速度。
整個增加土地的核心，是對長遠供應的預期，無論採取填海，又或發展郊野公園，如
果特區政府能夠規劃出數以百計、甚至上千公頃的龐大新發展區計劃，在房屋市場的
理性預期供應充足下，自然會令私人發展商和棕地擁有者考慮未來前景改變，從而更
果斷地釋出手上的土地，變相令短期供應得以提高。
至於說收回粉嶺高爾夫球場，從而提供172公頃土地，這個方法也完全值得支持，對
政府來說，反正可以在市民心目中加分，又何樂而不為！還可以提供一個最佳方法，
就是徴詢球場最著名的用戶，李嘉誠先生的意見，如果他也不反對，自然再無旁人敢
說三道四了。
