09222021時事觀察 — 霍詠強 ：中港房地產的好日子要完了嗎？

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20210920 霍詠強 時事觀察

中港房地產的好日子要完了嗎？

今天內容核心是房地產，大約一年前總結深圳發展時曾經提到，深圳面臨兩大難題：教育和住房，今天也會説説住房這部分。房地產是巨大的題目，足夠講幾小時，今天集中中國為何要推動和規範租賃市場？順道說說熱門話題包括香港地產市場的前景和恒大危機。

雖然三者都是房地產問題，但彼此卻完全沒有任何關連，起承轉合也沒有半點相似。先說香港地產霸權問題。

這幾天最流行的「傳聞」是路透社引述消息，內地官員在閉門會議，要求一些有影響力的本港地產商，協助解決香港房屋短缺問題，又稱北京不會再容忍「壟斷行為」，結果導致地產股大幅下跌。同時也有傳「地產家族和香港國安部飯局」，如果問事件孰真孰假，我會說九成假，最少討論內容並不如是。

任何香港人都知道的確有地產霸權問題，而樓價過度高昂損害社會向上流動，亦一直拖累香港經濟無法多元化發展。然而香港政府並不是沒法增加土地供應，而是憂慮提高房屋供應量之際，卻也是香港經濟最虛弱的時候；正如當年董建華被逼「腳痛下台」，其中一個主要原因正是樓價下跌造成大量負資產，香港小業主變相成為地產霸權的擋箭牌，因為「囤積居期」可解，「趁風點火」難救，所以如果中央真要約談，重點並不是要求地產商解決房屋短缺，應該是確保他們不會借跌勢踩上一腳，確保香港樓市「有序調整」。

當然，香港地產商的美好日子早就應該完結了。

另一宗熱門焦點自然是中國大型地產商恆大集團深陷債務危機，理財產品因為未能按期兌付利息、的投資者圍堵恆大總部，加上不少報導都在強調總負債高達1.97萬億人民幣，即超過3000億美元，其中包括債券、銀行貸款等有息負債達880億美元。但是同樣在帳面上，恆大仍有多達3,600億美元資產，所以仍未至於資不抵債，只是資産質素參差不齊，恆大目前難依靠自身能力擺脫困境。以恆大並未聽取政府指引來降低貸款比例，明顯是無序擴張的結果、可謂咎由自取，政府根本不可能出手救助。所以未來的前景有三種可能：一是破產重組；二是在政府安排策動相關企業和金融機構分散風險；三是在政府主導恆大資產債務的有序重組。

從目前恆大已經開始以樓盤抵債，可見第二種方案已經展開，先應付即時的債務。但這同樣不可能完全解決問題，因為不良資産數目仍有不少，最後免不了重組公司，所以如果作為股東，損失肯定少不了。但恆大若破產，雖然數額未至於引起巨大連鎖反應，對房地產和金融穩定來說，同樣會引起震動。恆大有約20萬名員工，全國有上千個開發項目，影響380萬人就業；直接倒閉將會影響到成千上萬購房者、大量供應商和建築商的營運。

目前看來，對整體經濟和金融最有利的選擇，還是避免不了由政府主導下按照資產質量分割並進行有序重組，避免恆大破產帶來的混亂局面，可以最大程度挽回相關各方的損失，並且能向受影響的基層傾斜，這也是避免系統性風險的現實選擇。尤其是資本家總是「見風使舵」，潛在買家也想等恆大撐不住的時候再出手撈「跳樓貨」，如果缺少了政府主導，想要為旗下擁有的土地、地產和投資項目找到買家非常困難。

然而，美國政府和金融業為何要誇大恆大可能引起的連鎖反應？指「恒大違約可影響整個中國金融業及實體經濟，並拖累全球股市」，更值得關注的可能是美國的金融市場是否已經危在旦夕？崩潰可能隨時被引發？

最後回到中國房地產目前的核心關鍵：發展租賃市場。深圳曾經多次考慮效法新加坡發展組屋，但很快發現組屋是一種「房屋福利」，作用在於穩定一個小區域的市民心態，對於深圳作為一個中國城市，很難發揮調整市場價格作用。

曾經在恆大擔任首席經濟學家的任澤平年中公佈了中國房地產市場的調查，指出2020年中國住房市值為62.6萬億美元，遠高於美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。如果計算住房市值與GDP的比例為414%，比較美國148%、日本233%、德國271%、英國339%、法國354%，看起來有點怕人，但是考慮到人口，中國比其他五國加起來還要多一倍有餘，也就是說人均住房市值只有發達國家的1/2到1/4，如果再考慮到和比例較低的美國比較，中國人的固定資產投資在房產遠高於股票及債券，這個貌似可怕的比例，也有其合理性。

但是，中國房地產也有個嚴重問題：供求失衡，中國住房問題源於地方政府慣於通過土地提供財政收入，結果因為人地錯配、供求失衡，一二線高房價，三四線高庫存，結果算起來住房市值虛高。中國人口長期大量向都市圈集聚，政府雖然極力控制大城市規模、推動區域小城鎮均衡發展，也只能減少差距，不能改變現狀。一二線城市人口流入但土地供給嚴重不足導致高房價，三四線城市人口流出但土地供給過多導致高庫存，進而導致全國住房的市值和虛耗同時增高。

一般經濟學家通常都會提出優化土地供應；推進房地產稅改革，抑制投機型需求等構思，但現實是這些方法效果有限，核心問題仍是如何改變供求失衡，尤其是如何減低需求！需求怎麼可能減低？中國政府把目光放到租賃市場上，既然住屋需求不會減少，起碼可以通過更有秩序的房屋租賃，削弱對擁有權的需求。

情況最明顯的當然是北上廣深，目前上海市常住人口為2487萬人，流動人口近千萬，所以上海租房人數達到980萬，佔總人口39%，北京達到760萬，佔總人口34%，深圳作為移民城市、租房市場更加龐大、租房人數高達1800多萬。到2030年中國租房群體可能高達2.7億，相當於接近20%的人口。年輕人對傳統安家立業思想的態度正在發生著改變， 除了接受租住房屋外，更重要的是他們可能來自鄰近的城鄉，本身在當地也已經擁有居所，出於朋輩影響才考慮在工作地點購房，如果能在這些一線城市之中能租住合適居所，自然也會降低投資房產的意欲。

在十四五規劃中，關於城市發展、其中一整頁都是關於租賃市場。今年7月2日國務院辦公廳《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，內容基本都是圍繞以租務市場來完善土地支持政策。其中對人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對集體經營性建設用地、企業單位、產業園區依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，放寬比例；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

當租賃市場變得熾熱，自然會推動城市房租出現上漲趨勢，租金可能會成為下一階段重點調控目標。因此中國加快監管租賃市場，主動設立監管、甚至於營運機構，例如成立市政府租務局，來管理基層保障性租賃住房，達到主動穩定租金變化、並對整個房地產市場發揮關鍵作用。