有些朋友在完成了1031交換之後,短期內想再作交換,兩個交換之間需要隔開多長時間呢? 1031稅例內沒有明文規定兩個交換之間需要隔多少時間,但1031稅例很清楚說明用於1031交換的物業,不論是「換入」的物業,抑或是「換出」的物業,都要是被持有(HOLD)作為投資用途的,持有的意思就是業主擁有一段時候,而不是短期內便換入和換出。假如持有的時間太短,便不屬於持有,而是屬於短期買賣交易,這類業主變為「以物業買賣作生意者」(DEALER),並且這類物業成為「庫存物業」(INVENTORY),DEALER和庫存物業是不能作1031交換的。 那麼要持有多少時間才不會被當作「以物業買賣作生意者」和「庫存物業」呢?稅例沒有明文規定,但一般業者認為起碼應該持有一年或以上,才算是顯示了業主持有的本意(INTENT),這個結論是根據一系列IRS REVENUE RULING,和一系列稅務法庭的官司,都是與持有期太短(幾個月)有關的。

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10/15/2019捐款到海外可以扣稅嗎?   捐款到政府認可的非營利慈善機構,如果報稅時使用逐款報稅(Itemized Deductions),是可以用來扣稅。   但如果捐款到海外的慈善機構或教會,例如捐給香港公益金、香港的教會或宗教團體,對方雖然發出正式收據,這種情況能否在美國扣稅? 美國稅例規定,要捐款給美國認可的慈善機構才能扣稅,即捐款給海外慈善機構是不能扣稅。但有三個國家例外,包括加拿大、墨西哥及以色列。捐款給該三個家的認可慈善機構,是有可能用來扣稅,但是有條件限制,即扣稅金額不能超過捐款人在該國所得到的收入。 捐款到加拿大及墨西哥,可以抵銷在該兩國所獲的全部收入,但捐到以色列限制很嚴格,只能抵銷在該國收入的四分之一。有了這些限制,實際上海外捐款是幾乎無法用來扣稅,除非大家與該國家做生意有賺取收入。   要幫助海外慈善團體而又要扣稅,除非是美國一個認可的慈善機構或教會,他們支持有關海外團體或善舉,而由美國機構籌集了善款然後送出去,大家就可取得由美國非營利機構所發出的捐款單據,這樣就可以用來扣稅。

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10/14/2019大部份家庭無遺產稅 你是否需要擔心將來要繳遺產稅(estate tax)呢?美國目前仍然有遺產稅,但每一個居民或公民的遺產免稅額相當高,起碼是一千一百萬元,再加上生活指數調整,目前是差不多一千一百四十萬元免稅,即夫妻的遺產淨值只要不超過二千二百萬元,便沒有任何的遺產稅。估計全美國只有0.2%家庭需要面對遺產稅。 除了基本一千一百萬元遺產免稅額之外,稅例亦規定,夫婦一方去世,假如遺產淨值低於遺產免稅額,剩餘的免稅額可以加上在生配偶的遺產免稅額,這個規例名為portability,只要在第一位配偶過身後9個月,遞交706號遺產報稅表便可以了。 基於遺產免稅額高達一千一百萬元,夫婦以前要憑A/B生前信託去保留各自的遺產免稅額已經不重要,因此,許多家庭無須設立較為複雜的A/B信託,假如夫妻互相信任的話,設立簡單的A信託便已經足夠了。

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10/11/2019 年金的稅務與罰金 投資年金(Annuity)要注意稅務與罰金。稅務方面,當然是國稅局和州稅局向您徵收的。假如年金是用已經付稅的資金作投資,則將來提取本金是沒有稅款的,但所有收入都要按普通收入付稅,即使您已經投資了年金多年,收益也不算是資金增值(Capital Gain),故不能享用比較低的資金增值稅率。此外,稅例規定,從年金中作提取,一定是先提取收入,而不是本金。最後,稅例更規定,在59歲半之前作提取,所有收入除繳納普通收入稅之外,要另付10%提前提取罰金。 以上的稅款和罰金是政府您收取的,第二類罰金是保險公司向您收取的。通常年金在開始幾年(一般是七年)內都有提取罰金,但有一些年金讓您可以免罰金每年提取十分之一,此外,年金每年都可能有管理等費用,大概為年金2%左右。 請注意年金沒有「首次買屋免罰金」的稅例,這是個人退休帳戶(IRA)的豁免規則,與年金無關。

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10/10/2019 從IRA帳戶借貸 許多401-K 退休儲蓄計劃容許參加者將儲蓄借出,好處是借出的金額沒有稅金,也沒有罰金,按月歸還利息,都是落到自己的退休帳戶中,所以是需要動用資金者一個樂於選擇的方法。 個人退休帳戶(IRA)是否可以作借貸呢?答案是﹕不能的,因為IRA只容許提取,不容許借貸的。可是,IRA稅例中有一個條款,讓帳戶持有人暫時將資金取出。原來IRA在提取後,只要在60天內重新放入另一個IRA,都等於沒有作任何提取,也沒有罰金。因此,有些人在需要資金時便用這個名為rollover的方法,去向IRA帳戶作借貸。 可是, 這個借貸方式是有風險的,因為稅例規定,資金必須在60天內放入另一個IRA帳戶,假如錯過了這個60天限期,便等於作了提取,需要付稅甚至罰金。 這個rollover行動另一個限制,就是只能夠每12個月做一次,要避免這個限制,可以由IRA管理機構直接將資金作rollover,但當然這樣做的話便不能短期動用這些資金了。

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10/9/2019 屋契從來都在自己手中 在美國擁有房地產,產權的證明文件是屋契(Grant Deed),上面清楚地列出業主的名字,假如是超過一位產權擁有人,屋契上亦顯示他們擁有產權的方式。此外,屋契也有對該物業詳細的「法律描述」(Legal Description)。 在購買房地產時,這份文件通常是由仲介(Escrow)公司準備好,由原來的產權擁有人(即賣方)簽字,之後再在政府登記處登記在案,一份副本亦在登記後寄到新業主手中。請注意,這個程序是與新業主是否需要向銀行貸款沒有關系的。即使業主要貸款,也一樣可以得到屋契的副本,正本則永久地保留在政府的登記部門。假如業主遺失了手中的副本,隨時可向政府取得另一份副本。 許多人誤會,以為要向銀行貸款,屋契便要由銀行持有,直到還清貸款時才由銀行歸還。不錯,汽車貸款是這樣做,但房地產貸款卻不一樣。 可能這個誤會是由於借貸人需要簽署一份抵押文件,名為Deed of Trust,但這份文件與產權沒有直接關系,它只是授權貸款機構在借貸人未能歸還貸款時,將物業接收與拍賣去還債。

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10/8/2019 提前領取社安退休金 已經工作十年的人士,應該有40個社安點,到了62歲便可以提前領取社安退休金,可是由於提前領取,退休金金額將會終生減少25%。 在未到「全退休年齡」之前領取社安退休金,要注意收入的限額。只要個人做工或生意收入超過$17,640, 每超過$2便會減少退休金$1。這個收入限額只包括退休金領取人,不包括配偶。此外,收入不包括利息、股息、租金、投資增值等收入,只包括工作或生意收入。 即使本人收入不超過限額,提前領取退休金便不會被扣減,但也要考慮配偶的收入,因為夫婦的收入和退休金金額,會決定退休金是否要付稅。假如退休金的一半加上其他夫婦的收入超過三萬三千元,部份的退休金便要成為報稅表上的收入。收入比較高的夫婦,有可能退休金的85%需要作為要課稅的收入。 所以是否應該提前領取社安退休金,需要考慮以上因素,當然最重要的因素是您是否需要這些退休金過生活。

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10/7/2019贈與常識(二) 繼續為你講解有關贈與的常識。 每一個人在一年內可以贈與任何人$15,000而完全沒有贈與稅(GIFT TAX)問題,也不需要申報國稅局。此項贈與豁免金額沒有受贈人數限制,也沒有限制受贈人必須與您有親戚關系。夫婦兩個人每年可以贈與任何人$30,000。 超過了贈與金額便可能有禮物稅(GIFT TAX),這是贈與人的責任,受贈人不論接受多高金額的贈與,都不需要付任何稅,通常連申報也不用。 直接為其他人支付醫藥費用或大學費用,雖然也是屬於贈與,卻不需要計算在$15,000之內,亦即沒有金額限制。 除了以上每年$15,000贈與金額,稅例亦給予每一個美國居民與公民生前1千1百萬免稅贈與額,是個人遺產免稅額的1千1百萬元,做法是透過709號稅表通知國稅局.,免付任何禮物稅。

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10/4/2019 贈與常識(一) 美國由於有遺產稅(Estate Tax),故對國民將資產轉移或贈與他人有限制,超過限額的贈與便要付贈與稅,稅率與遺產稅稅率相同。以下幾輯「理財分半鐘」我將為您講解與贈與有關的稅例。 房地產產權是否可以作贈與呢?當然可以。一個本來屬於你的產業,只要加上他人名字到屋契上,便已經做了贈與。舉個例,本來產權是夫婦擁有的,現在加了兒子的名字到屋契上,三個人以JOINT TENANT方式擁有,每一個佔1/3產權,這對夫婦便是將產權的1/3贈送給兒子。 銀行或股票經紀帳戶是否可以作贈與呢?是可以的,但稅例是與上述房地產贈與稍有不同:您將他人名字加上帳戶時並未完成贈與,因為你隨時可以將帳戶的存款或股票取回。可是,當共同帳戶擁有人從帳戶中作提取,便產生贈與。舉個例,父母有一共同帳戶,後來加上女兒名字,成為共同帳戶持有人,父母並未作贈與;後來女兒從帳戶中提取五千元,在提取時便完成贈與。

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10/3/2019 電話詐騙事件(二) 自稱是社會安全局打來的電話,要他先去銀行取錢,不要告訴別人身份被盜用,連丈夫也不能講,否則他們會被認為洗黑錢。對方警告讀者,由於身份已經被盜用,所以銀行帳戶將會被凍結,但對方可以幫助讀者將部分銀行戶口資金解凍,做法是到超級市場買四張Best Buy公司的禮物券,每張500元,買了之後用電話通知對方禮物券的密碼,對方就會聯絡銀行,將禮物券資料送入銀行,便可以保留二千元不被凍結。這位讀者果然照著去做,怎料一將密碼告訴對方,禮物券馬上被用來購物。讀者這個時候才知道中計,馬上報警,並且聯絡Best Buy公司,企圖取回款項, 可惜已經太遲了。 請大家接到電話,不論對方說是中國領事館,抑或社會安全局或國稅局,一概都不要相信,因為絕對沒有政府機構會用電話與你聯絡,所有這些電話都是騙徒打來的,大家千萬要小心。

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10/2/2019 電話詐騙事件(一) 以下資料是由一位受騙的讀者提供的,目的是要大家提高警覺,不要上當。 這位讀者收到自稱是社會安全局人員打來的電話留言,要他立即回電,否則觸犯刑事。打了3次才有人接,對方說是社會安全局,問他的姓名和打電話的原因。跟着對方就問他有沒有在德薩斯州租車,汽車是一部黑色的Toyota Corolla 。跟著對方問有沒有租屋,電話號碼是否XXX,當然他全不知情。跟着對方告訴他要抄下case 號碼,之後對方說要將電話將轉給一位警官。 這位警官一接聽電話,先介绍自己姓名,讀者問他怎樣串,對方就逐個字母串出來,然後再報上警察編號,和電話直線號碼。由於他很有說服力,讀者心中沒有懷疑。跟着對方說話德州現在要求封鎖他的社安號碼,然後明天會有2名警察上門,為他帶來臨時社安咭。對方同時要求讀者到銀行取錢,不要告訴他人是身份被盜用,否則賬戶會被凍結。 明天繼續為你講這件詐騙案。

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10/1/2019 「業主聯會」有利有弊(三) 以上這兩個實例,遠不及住在南加州一位女士的慘況。她欠了HOA不到一千元月費,HOA竟然沒有事先通知她,和沒有經過法庭批準,便接收(foreclose)了她的房子,到這位女士發覺時,HOA已經將房子出售了。結果她要找律師跟HOA打官司,幾經艱苦才保留了房屋產權。 欠政府稅款,也要經過一定法律程序後,政府才有權接收國民資產。拖欠銀行貸款,即使銀行正式擁有房屋抵押權,也要通過法庭才可以接收。為什麼HOA竟然可以為了區區幾百元便接收房子,連通知都不用? 原來法律賦予HOA莫大權力,去決定CC&R「條約與限制」條款,並有絕對執行權,去處罰不遵守條款的業主。HOA對付業主最厲害的武器,便是接收房屋。根據統計,在過去五年,加州有接近二萬宗HOA接收房屋個案,其中一百多間房屋最後被出賣。雖然絕大部份業主都要屈服,去避免房屋被出賣,但這種近乎強權的情況已經引起州議會注意。加州規定,會員欠下不到$2500 會費(不包括罰金或利息)時,不可以接收房屋,而要通過小額錢債法庭向會員追討。

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9/30/2019 「業主聯會」有利有弊(二) 這種HOA組織有利也有弊,好處是房屋外貌與維修都有準則,共用地方通常都井井有條;但是壞處是個別業主喪失自主權,尤其是規則較嚴的HOA,一旦加上矯枉過正的執行人員,和不近人情的執法手法,往往令業主叫苦連天。 一位讀者最近購入一所CONDO,剛買入不久便接到HOA通知,要每戶繳付四萬元去更換窗門。原來HOA月費只包括日常管理維修,有特殊修整需要時,業主們要額外付款;HOA一旦作了決定,業主便要乖乖遵循。這位讀者買屋時做漏了一步,就是沒有查看過去HOA開會議案,看清楚重大的決定。 另一位讀者的房屋門窗漏水,HOA派人來檢查,發現該窗子本身安裝有問題,本來只要將窗門重新安裝便可以了,但HOA堅持要戶主花三千多元購買兩個新窗門,另外再加一千多元「檢查費用」。戶主以為花四千多元便了事,雖然覺得窗門不必更換也無話可說;怎知稍後HOA通知說,費用增加到起碼六千多元,到最後真正費用達到一萬元。在與HOA交涉的過程中,這位讀者飽嘗了「一面倒」的苦況,即HOA佔了絕對控制權,戶主是砧板上的肉,只有乖乖地同意和付款。

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9/27/2019 「業主聯會」有利有弊(一) 美國是一個崇尚自由的國家,美國人著重自由、民主和平等,在一定的範圍內,都不願意思想和行動受到限制。 可是,越來越多人受到「業主聯會」(Homeowners Association或HOA)管轄,目前全國有二十六萬個HOA,有五千五百萬人受HOA管制。過去五年新建的房屋,八成設有HOA。這個組織由業主們組成,由一個業主自選的董事會管轄,根據本身「條約與限制」(CC&R)賦予的權力,向每戶收取月費,並負責維修共用地方,購買火險等,為業主提供不少方便。 另一方面,HOA也有權去訂立和執行許多規則,包括﹕加建工程細則、房屋前後園的設計和維修、房子外牆顏色、是否可以養小動物,是否屋外可以有天線或旗幟? 有些HOA特別嚴格,連是否可以將汽車停在屋外、窗門可否懸掛物品、或後園草地顏色是否夠翠綠也有規定。個別HOA有專人或「自願軍」經常巡邏,一旦發覺有屋主不依法規便發出警告或罰款信,再違例甚至會提出控訴。

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9/26/2019 我可以提早退休嗎?(三) 既未有社會安全退休金(起碼要六十二歲才有資格),又未有政府醫療保障(起碼六十五歲),全部生活費用便要靠自己,沒有了工作收入,那便要靠儲蓄投資來維持生活。可是,這也要精打細算,因為年紀大了,最怕「吃老本」坐食山崩,眼見本金越吃越小,心中也越來越焦慮,那裡會有提早退休樂趣? 財務顧問通常建議每年由儲蓄中取出4%來過生活,便不怕「吃老本」。假如每個月除了社安退休金之外需要$2500生活費用,便要有75萬元儲蓄。 此外,每個月除了社安退休金之外$2500平均開支,對已經付清房屋貸款的朋友來說還可以,但三萬元年收入少不免要付點入息稅,稅前可能需要三萬五千元,儲蓄金額便要增加至接近九十萬元了。 沒有九十萬元儲蓄,和還有一大筆房屋貸款的朋友,要提早十多年退休似乎不大容易。既是如此,不如趁仍工作時實行理財計劃,做好家庭預算,盡量增加儲蓄和減除債務,希望將來六十歲便停止工作,到時即使未有九十萬儲蓄,要提早退休仍是可行的。

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9/25/2019 我可以提早退休嗎?(二) 對大多數人來說,要提早退休(60歲之前),第一個問題是「我夠錢退休嗎」?的確,現代人平均壽命達到接近八十歲,將來活到九十歲以上毫不為奇,退休後還要支付多年生活費用,光靠社會安全退休金當然不夠。那麼要多少錢才足夠退休呢? 這個問題沒有絕對的答案,因為每一個人的生活方式不一樣,一般財經雜誌說是要用退休前生活費用的八成。不過,許多人發覺退休後費用並無減少,尤其是如果多出外旅行。此外,如果未夠六十五歲,未能取得社會安全醫療福利,還要自己去購買健康保險,夫婦兩人可能要每月要付五百元以上保費。全部計算下來,可能發覺省下的費用有限,增加的費用卻頗多。 我常說「無債一身輕」,最理想是五十歲左右便將房屋貸款付清,要考慮提早退休便少了一件重大負擔。假如還欠一大筆房屋貸款的朋友,每月供款和物業稅還是照樣要付,當然比較吃力。

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9/24/2019 我可以提早退休嗎?(一) 近年「提早退休」是個熱門話題,我相信有幾個原因。 第一,「嬰兒潮」人士(BABY BOOMERS)大多已經踏入五十歲大關,開始覺得「時日無多」,故渴望早點退休,去好好享受人生。 第二,前幾年美國經濟不景氣,公司紛紛裁員,有些人甚至被裁幾次;雖然說美國禁止年齡歧視,但五十歲以上要找工作的確不容易,有些洩了氣的朋友,索性放棄找尋工作,乾脆退休算了。 第三,有工作的朋友,工作壓力比前更厲害,工作時間也比前更長,加上心理上的壓力,工作時戰戰兢兢,下班回家筋疲力盡,難免渴望可以早日對雇主宣佈﹕「老子不幹了」。 最後,報章雜誌都宣揚提早退休,每年選出「全美最佳退休勝地」。「金錢」雜誌有一期的主題是「真正生活退休指南」,封面上一對滿面笑容的中年男女,背著背囊手牽手在爬山。「財富」雜誌有一期主題是「富有地退休」,封面是一張沙灘椅,椅背放著一條浴巾,椅邊有杯冷飲,前邊是大海,一片寧靜舒適。

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9/23/2019 可取消房屋買賣合約嗎? 在一個房屋買賣過程中,買賣雙方在討價還價的時候,任何一方都可以隨時退出。但當雙方已經達成買賣協議,並且簽署了買賣合約,任何一方要退出,就沒有那麼容易了。 從賣方的角度,一旦簽了合約,即使家庭發生變故,或自己身體有嚴重疾病,通常都不是取消買賣的理由。即使屋主死亡,買家依然有權要求遺產執行人或遺產承繼人出售房屋。假如賣方堅持要取消買賣合約,買方可以循法律途徑,向賣方作一個SPECIFIC PERFORMANCE訴訟去要求法庭強迫賣方轉移產權。所以一般來說,賣方要取消買賣合約是相當困難的。 從買方的角度,買賣合約通常都有好幾個CONTINGENCY條款,例如,「貸款條款」讓買家在一個時間(通常是二十一天)內獲得銀行批準貸款,如未能成拿到貸款批準,便可以取消買賣合約 (當然買家不應故意用這個條款去取消合約)。另一個常用的「檢查房屋」條款,讓買家可以按檢查結果要求賣方修理或減低價錢,甚至要求取消合約。所以買方比賣方有更多空間去取消合約。

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9/20/2019 合夥人的責任與帳戶抵銷 最近一位女士發覺她在某銀行的支票帳戶被提走數千元,向銀行查詢下,知道原來是銀行將帳戶大部份的錢取出,只留下$100。而被取去的錢是用來清還她公司的信用卡債務。這位女士之前與合夥人(partner)一同經營生意,公司在這家銀行設立了信用卡,合夥人使用信用卡購買物品與生意無關。女士發覺之後報警,並馬上向銀行投訴信用卡被盜用,以為銀行會取消這筆欠款,怎知道銀行從她的私人支票戶口提款來還信用卡債務。 這位女士是否要為這筆信用卡債務負責呢?而銀行是否有權中私人支票帳戶取錢還債呢?同合夥人做生意,每一個合夥人的行為,其他的合夥人都要負責的,因此,大家不要隨便與他人合夥投資或者做生意。合夥人既然有權使用這張信用卡,便不屬於盜用,欠下的款項其他合夥人都要負責。 相信他們成立信用卡時,已經同意銀行有權從私人帳戶中取錢還信用卡債務,這叫做「抵銷的權力」(right to offset),因此銀行可以在預先沒有通知的情況下,將私人帳戶的錢用來還債。

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